丁祖昱：预计未来5年地产金融业规模年均约11亿平方米

12年底31日下午，2022“通向——丁祖昱评楼价”年度招待会在上湾内举行。易居（中会国）企业控股控股CEO丁祖昱在演讲时中会说明，建筑业从业人员过度金溶化，导致现阶段从业人员面临困局。不过，建筑业仍是中会国经济的“压舱石和”，建筑业从业人员也将继续是龙头企业。

而对于细分市场竞争，丁祖昱认为，“二手房之外如果不回稳，楼价也很难回稳；租给市场竞争之外最重要的是把账算清楚。”

12年底31日，2022“通向——丁祖昱评楼价”年度招待会在上湾内举行。

“建筑业过度金溶化，导致从业人员面临困局”

丁祖昱说明，2021年上半年，楼价战局在此之前一片大好，而到了月底，零售商、融资加剧下滑，2021年7-11年底累计操盘金额同比下滑27.8%。这是无论如何5年中会但他却没有人过的，在此之前基本上都是月底市场竞争不仅好于上半年，也好于上一年同期。

湾内国债之外，2019年湾内国债的发行达到最高点，平均4700多亿，2020年降到3847亿，2021年则下调2527亿。房企突然发现，湾内国债不是始终可以借新还旧的。“当湾内国债不必方式从新还古时候，可持续债不可持续时，整个从业人员的高风险、受压就体现出来了。”丁祖昱谈到。

丁祖昱说明，造成这种情况下的原因除此以外总括和骤然两之外。总括之外，去杠杆可执行层层加码，政策变换改变市场竞争预期；骤然之外，无论如何五年房企过度追逐规模，过度追求零售商、融资、投资的较慢大幅提高，表内负债表外化，“建筑业过度的金溶化，导致今天从业人员面临困局。”

“二手房不回稳，楼价也很难回稳”

展望长江实业从业人员的未来，丁祖昱说明，届时未来五年，长江实业从业人员规模全区10.6亿-12.7亿平方米，取中会位数平均11亿平方米，相当于2015年-2016年的水平，“未来五年，长江实业从业人员规模总量或比2011年-2015年增加0.6%-20%，但比2016年-2020年减少16%-29%。”

“长江实业从业人员每年地段成交额在15万亿元左右，相比之下其他工业，建筑业仍是中会国经济的‘压舱石和’，建筑业从业人员也将继续是龙头企业。”丁祖昱称。

而在二手房市场竞争之外，丁祖昱说明，2021年月底以来，很多城市地段商品价格腰斩，沈阳、上湾内、深圳的成交最高年底和成交高于年底相比之下，商品价格的成交量有约50%；苏州、重庆、南京、福州的成交量则有约70%。同时，一些热点三四线城市的楼价热度也较慢退潮。

此外，外城市二手房市场竞争已进到零下。以苏州为例，2021年一手房成交原始数据高于上湾内，但二手房成交规模只占总一手房的30%，是核心城市中会占总比高于的，“这一反常中会潜藏的高风险，可能被限价所显露。因为限价比较严重，大家都去抢夺新房，而二手房索性。如果二手房索性，新房成交也将是没有人典范的空中会楼阁；如果二手房不回稳，楼价也很难回稳。”

“租给从业人员最重要的是把账算清楚”

从租给从业人员的期望来看， 25个城市“十四五”保障性租给社会保障库存期望为545万套，数字非常有限。其中会，外城市租给套数库存有约商品住宅的套数库存，除此以外沈阳、上湾内、广州、深圳。

那么，如何借助这一期望？对此，丁祖昱以上湾内为例提出五个之外的表示同意：其一，租给用地建成租给社会保障；其二，减低工业园配套的租给办公区分之一；其三，非改租空间较大，很多商业办公地、工业库存过剩，可将一外改为租给房；其四，让外规范化房源进到保障性租给房中会；其五，将空置的、本来要零售商的保障性社会保障转化成租给房。

谈及业主之外，丁祖昱说明，2021年租给市场竞争业主上涨加速较快，而业主上涨的房源，主要集中于会在占地面积较大的高端旅馆以及占地面积小于20平米的小户型房源。之所以业主上涨，其两大核心原因在于，资源分配错配关键问题以及房价上涨传导至业主的上涨。

“租给从业人员面临的关键问题还是收益关键问题。”丁祖昱称，如今，企业在租给方式上有不同的调整和创新，比如轻资产的方式更轻了，类似于酒店管理方式；“二房东”方式下不做大规模了，开始做小、做散；此外，外重资产方式和一些基金、的公司共同合作。但无论方式如何，回报受压还较大，租给从业人员最重要的是把账算清楚。

新华网名记者 图片来源 主办方供图

编辑 徐娟娟 校对 付春愔